关于印发东海县民房规划建设管理办法的通知

浏览次数： 更新时间：2024-02-25

东海县民房规划建设管理办法

第一章 总 则

第一条 为加强和规范全县农村宅基地和民房建设管理工作，结合“放管服”改革精神，按照合法合理、重心下移、高效便民、权责一致的原则，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国行政许可法》《江苏省城乡规划条例》《农业农村部、自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）《中共江苏省委农村工作领导小组办公室、江苏省农业农村厅、江苏省自然资源厅关于加强和规范农村宅基地管理工作的通知》（苏农经〔2020〕11号）以及连云港市《关于加强和规范农村宅基地管理工作的通知》（连农〔2020〕168 号）、县政府《关于印发东海县行政审批局事项划转工作方案的通知》（东政发〔2019〕69号）等政策规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于县城规划区范围外的农村宅基地和民房建设。

第三条 本办法所称的民房包括农村宅基地建房和城镇住宅。

本办法所称农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

本办法所称城镇住宅适用于乡、镇规划区内依法独立拥有土地使用权属证件的村（居）民个人（家庭）投资新建和翻建仅供其本人（家庭）居住生活的一至二层建筑。

第四条 按照县级主导、乡镇主责、村级主体的原则，建立健全农村宅基和民房建设管理机制，加强和规范农村宅基地和民房建设审批管理。

（一）各乡镇（街道）负责本辖区内村民宅基地和民房建设的审批工作，核发乡村建设规划许可证和建设工程规划许可证。包括申请材料的受理、审查、审批发证、开工查验、竣工验收、依法查处违法建设及纠纷处理等工作，建立和完善宅基地和民房建设相关台账；负责指导村级组织完善宅基地和民房建设民主管理、健全宅基地和民房建设申请审核等有关制度，公开、公平、公正使用宅基地。

（二）县农业农村局负责农村宅基地改革和管理有关工作，建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，定期向同级自然资源部门通报农民建房新增建设用地需求；参与编制国土空间规划（村庄规划）。

（三）县资源局负责国土空间规划编制，指导村庄规划编制、土地利用计划、民房建设管理的督查抽检等工作，扎实推进“房地一体”农村不动产登记发证工作。根据县农业农村局提供的农民建房新增建设用地需求，统筹安排新增建设用地计划指标，保障村民住宅建设用地，依法办理农用地转用审批等相关手续。

（四）县住建局负责指导全县建制镇、集镇和村庄建设工作，指导村镇建设相关工作；参与村镇建设规划的编制和实施；指导农村住房建设、农村住房安全和危房改造工作；指导村镇基础设施建设工作。

（五）县综合行政执法局负责指导全县民房建设防违控违相关工作，负责镇规划区范围内违法建设行为的查处。

（六）县公安、司法、交通、水务、生态环境、供电等部门（下称其他相关部门）要加强协作配合，强化信息共享互通，各负其责，共同做好宅基地和民房建设管理的相关工作。

第二章 规划管控

第五条 各乡镇（街道）应当依法组织编制国土空间规划（镇村布局规划、村庄规划）。根据农村人口数量和变化趋势、宅基地现状和使用标准等情况，为村民住宅建设用地预留空间，合理确定村庄类型，农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。

第六条 城镇开发边界外的村庄，应通过优先安排新增建设用地计划指标、结合村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式，增加宅基地空间。城镇开发边界内的村庄建设用地，参照宅基地建房规定执行；城镇建设用地，严格按照详细规划进行规划管控。

第七条 农村宅基地建房和城镇住宅审批，严格执行依法批准的国土空间规划（镇村布局规划、村庄规划、详细规划），任何建设行为不得超过村庄规划范围。未编制村庄规划的应当符合国土空间规划，不得占用永久基本农田；涉及占用农用地的，应当依法先行办理农用地转用审批手续。

严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

第八条 民房的外观设计应新颖、美观、简洁、经济、实用，满足现代农村生活需求，体现当地民居风貌。建设规模不超过二层（含二层），建筑面积不超过300平方米。

第三章 宅基地和建房审批

第九条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过规定标准。人均耕地不满一亩的村庄，每户宅基地面积不得超过 135平方米；人均耕地在一亩以上的村庄，每户宅基地面积不得超过 200平方米。

第十条 农村宅基地和民房建设审批应提供以下材料：

（一）农村宅基地和建房（规划许可）申请表；

（二）申请人身份证复印件、所在家庭户口簿复印件等可以证明具有宅基地申请资格的材料;

（三）农村宅基地使用承诺书;

（四）拟用地建房相邻权利人的意见等；

（五）拟建住宅相关图件（平面图、效果图、施工图）；

（六）其他需要提供的材料。

第十一条 村级组织在收到申请材料后应当提交村民会议或者村民代表会议讨论，对申请人提交的材料、申请资格等进行全面审查。审查通过的，应将申请人、申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层数、高度和面积等情况在本集体经济组织范围内公示，公示时间不少于7日。公示无异议或异议不成立的，由村级组织签署意见，报送各乡镇（街道）。审查不通过或公示异议成立的，书面告知理由。

第十二条 各乡镇（街道）由政府主要领导负总责。建立一个窗口对外受理、乡镇（街道）职能机构、自然资源所（分局）内部联动运行的农村宅基地和建房联审联办制度。各乡镇（街道）便民服务中心负责受理宅基地和建房规划管理的日常工作。

第十三条 便民服务中心在收到材料后应当组织乡镇（街道）职能机构、自然资源所（分局）等部门依据职能进行审查。现场实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。

乡镇（街道）职能机构、自然资源所（分局）负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等。自然资源所（分局）负责审查用地建房是否符合国土空间规划（镇村布局规划、村庄规划、详细规划）、用途管制要求，是否涉及占用农用地等。

经审查符合审批条件的，由乡镇（街道）职能机构、自然资源所（分局）等部门主要负责人在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》上签名盖章后报送乡镇（街道）主要领导签批。乡镇、街道进行公示（时间不少于十日）。公示无异议的，由乡镇、街道核发《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》。

第十四条 申请人经批准用地建房的，应当在开工前申请放验线，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。

第十五条 申请人应在建房竣工后六个月内申请竣工验收。属于异址新建的，应在申请验收前将旧宅基地退还本农村集体经济组织，否则验收不予通过。

便民服务中心应当在接到验收申请后及时组织乡镇（街道）职能机构、自然资源所（分局）等部门验收，验收通过后，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。通过验收的农户可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。

第十六条 各乡镇（街道）应当建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存。每季度将上季度的审批发证明细报县农业农村、自然资源和规划等部门备案。

第十七条 各乡镇（街道）应当自受理申请之日起二十个工作日内作出许可决定。申请人取得《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》一年内未开工建设，且未申请延期或申请延期未获批准的，相应的《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》失效。

第四章 城镇住宅建房审批

第十八条 各乡镇做好规划区内民房建设的审批，对申请人提交的申请材料提出审查意见，负责核发《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》，其办理程序，参照第三章乡村建设规划许可证的审批流程执行。

第十九条申请建设工程规划许可证应当提供以下 ：

（一）建设工程规划许可证申请表；

（二）使用土地的有关证明文件;

（三）建设工程设计方案;

（四）建设工程施工图设计文件；

（五）法律、法规规定的其他材料。

第二十条 各镇自收到上款规定材料后予以受理，并应当自受理之日起三十个工作日内作出许可决定，核发《建设工程规划许可证》；各乡自收到申请材料后予以受理（申请材料参考第三章第十条），并应当自受理之日起二十个工作日内作出许可决定，核发《乡村建设规划许可证》。申请人取得《建设工程规划许可证》、《乡村建设规划许可证》一年内未开工建设，且未申请延期或申请延期未获批准的，相应的《建设工程规划许可证》《乡村建设规划许可证》失效。

第二十一条村（居）民在取得《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》后，应当及时向乡镇申请开工查验，由乡镇（街道）职能机构、自然资源所（分局）进行开工查验，实地丈量批放土地，严格按照合法使用土地范围确定四至坐标及建房位置。

第二十二条　 村（居）民在建房竣工后六个月内向各乡镇申请竣工验收。

第二十三条 各乡镇应当在接到验收申请后及时组织乡镇（街道）职能机构、自然资源所（分局）验收，实地检查村（居）民是否按照批准面积、四至坐标等要求使用土地，是否按照批准面积和规划要求建设住房。

验收通过后，由乡镇出具建设工程竣工规划核实意见，通过验收的村（居）民可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。

第二十四条 各乡镇应当建立城镇住宅建设管理台账，有关资料一户一档归档留存。

第五章监督管理

第二十五条 各乡镇（街道）要充实工作力量，实施宅基地和民房建设申请、审批、使用全过程管理。要严格落实农村宅基地和民房建设审批管理“五公开”制度，主动公开村庄规划（国土空间规划）、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式等信息。

第二十六条 村级组织要及时掌握本村宅基地使用、住房建设施工等状况，加强村民自我管理、监督和约束；做好宅基地和民房建设申请材料初审和纠纷工作；协助乡镇（街道）做好农村宅基地和民房建设审批管理等工作。

建立村级宅基地协管员制度。村级组织应明确 1-2 人兼任村级宅基地协管员，具体负责村级审查阶段的日常事务、材料上报、协助开展农村宅基地和民房建设管理等工作。

第二十七条 对未依法取得《乡村建设规划许可证》或者未按照《乡村建设规划许可证》的规定进行建设的，由属地乡镇（街道）依法处理。

对未依法取得《建设工程规划许可证》或者未按照《建设工程规划许可证》的规定进行建设的，由县级综合行政执法部门依法处理。

第二十八条 阻挠宅基地和民房建设管理人员正常执法管理，侮辱、殴打管理人员的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚。

宅基地和民房建设管理人员或行政执法人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位给予行政处分，构成犯罪的交由司法部门依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第二十九条 本办法施行后，本县原制定的与本办法不符的规定，依本办法执行。

第三十条 江苏东海经济开发区民房建设管理参照本办法执行。

第三十一条 本办法自2024年3月22日施行，有效期至2029年3月21日。

附件：1. 农村宅基地和建房（规划许可）申请表

　　　　　 2. 农村宅基地使用承诺书

3. 农村宅基地和建房（规划许可）审批表

4. 乡村建设规划许可证

5. 农村宅基地批准书、附图

6. 农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

　　　　　 7. 农村宅基地审批流程

8. 建设工程规划许可证申请表

9. 建设工程竣工规划核实申请表

10.建设工程竣工规划核实意见

附件1

农村宅基地和建房（规划许可）申请表

申请户主信息

姓名

性别

年龄

岁　 岁

联系电话

身份证号

户口所在地

家庭成员信息

姓名

年龄

与户主关系

身份证号

户口所在地

现宅基地及农房情况

宅基地面积

m2

建筑面积

m2

权属证书号

现宅基地处置情况

1.保留（　　　　 m2）；2.退给村集体；3.其他（　　　　　　　 ）

拟申请宅基地及建房（规划许可）情况

宅基地面积

m2

房基占地面积

m2

地址

四至

东至:　　　　　　　　　　　　　 南至:

建房类型：1.原址翻建　　　 　 2.改扩建 3.异址新建

西至:　　　　　　　　　　　　 　北至:

地类

1.建设用地　　　 2.未利用地　　　 3.农用地（耕地、林地、草地、其它）

住房建筑面积

m2

建筑层数

层

建筑高度

米

是否征求相邻权利人意见： 1.是　　　　 2.否

申请 理由

申请人：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 年　　 月　　 日

村民小组意见

负责人：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 年　　 月　　 日

村集体经济组织或村民委员会意见

（盖章） 负责人：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 年　　 月　　 日

附件2

农村宅基地使用承诺书

因（1.分户新建住房　 2.按照规划迁址新建住房　 3.原址改、扩、翻建住房　 4.其他）需要，本人申请在乡（镇、街道）村组使用宅基地建房，现郑重承诺：

1.本人及家庭成员符合“一户一宅”申请条件，申请材料真实有效；

2.宅基地和建房申请经批准后，我将严格按照批复位置和面积动工建设，在批准后月内建成并使用；

3.新住房建设完成后，按照规定日内拆除旧房，并无偿退出原有宅基地。

如有隐瞒或未履行承诺，本人愿承担一切经济和法律责任。

承诺人：

年月日

附件3

农村宅基地和建房（规划许可）审批表

申请户主信息	姓名			性别	身份证号		家庭住址			申请理由
拟批准宅基地及建房情况	宅基地面积			m2		房基占地面积	m2	地址
	四至		东至:　　　　　　　 　　　　　　　　　　　南至:							性质：1.原址翻建 2.改扩建 3.异址新建
			西至:　　　　　　　　　　　　　　　　　　 北至:
	地类		1.建设用地　　　　　 2.未利用地　　　　　 3.农用地（耕地、林地、草地、其它）
	住房建筑面积m2建筑层数　　　　　　　 层建筑高度　　　 　　m2
自然资源 部门意见		(盖章) 负责人:　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 年　　 月　　 日
其他部门 意见
农业农村部 门审查意见		(盖章)　 负责人:　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 年　　　 月　　　 日
乡镇政府审 核批准意见		(盖章) 负责人:　　　　　　　　　　　　　　　　　　 年　　　 月　　　　 日

宅基地坐落平面位置图
	现场踏勘人员：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　年　　　　 月　　　　 日
	制图人：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　 年　　　　 月　　　　 日
备注	图中需载明宅基地的具体位置、长宽、四至，并标明与永久性参照物的具体距离。

　　

中华人民共和国 乡村建设规划许可证 乡字第号 根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》和国家有关规定，经审核，本建设工程符合国土空间规划和用途管制要求，颁发此证。 发证机关 日　　 期

建设单位（个人）　建设项目名称　建 设 位 置　建 设 规 模　　　　 　 　 附图及附件名称 遵守事项 一、 本证是经自然资源主管部门依法审核，在乡、村庄规划区内有关建 设工程符合国土空间规划和用途管制要求的法律凭证。 二、 依法应当取得本证，但未取得本证或违反本证规定的，均属违法行 为。 三、 未经发证机关审核同意，本证的各项规定不得随意变更。 四、 自然资源主管部门依法有权查验本证，建设单位（个人）有责任提 交查验。 五、 本证所需附图及附件由发证机关依法确定，与本证具有同等法律效 力。

附件4

附件5

农村宅基地批准书　　　　　　　　　　　　　　　 　　农村宅基地批准书（存根）

农宅字号　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 农宅字号

根据《中华人民共和国土地管理法》规定，本项农村村民宅基地用地业经有权机关批准，特发此书。 请严格按照本批准书要求使用宅基地。 填发机关(章):　　　　　　　 年　 月　 日

户主姓名
批准用地面积	平方米
其中：房基占地	平方米
土地所有权人
土地用途
土地坐落 （详见附图）
四　至	东	南
	西	北
批准书有效期	自　　 年　 月至　 年　 月
备注

户主姓名
批准用地面积	平方米
房基占地面积	平方米
土地所有权人
土地用途
土地坐落
四　至	东	南
	西	北
批准书有效期	自　　 年　 月至　 年　 月
备注

　

附图：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 农宅字号

宅 基 地 坐 落 平 面 位 置 图
备注	图中需载明宅基地的具体位置、长宽、四至，并标明与永久性参照物的具体距离。

填写说明：

1.编号规则：编号数字共16位，前6位数字按照《中华人民共和国行政区划代码》（详见民政部网站www.mca.gov.cn）执行；7-9位数字表示街道（地区）办事处、镇、乡（苏木），按GB/T10114的规定执行：10-13位数字代表证书发放年份：14-16位数字代表证书发放序号。

批准书有效期：指按照本省（区、市）宅基地管理有关规定，宅基地申请批准后农户必须开工建设的时间。

附件6

农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

申请户主					身份证号
乡村建设规划许可证号
农村宅基地批准书号
开工日期					竣工日期
批准宅基地面积			m2		实用宅基地面积			m2
批准房基占地面积			m2		实际房基占地面积			m2
批建层数/高度			层/　　　 米		竣工层数/高度			层/　 　　米
拆旧退还宅基地情况			1.不属于　　 2.属于,已落实　　 　 3.属于,尚未落实
竣工平面简图(标注长宽及四至)	经办人:
验收单 位意见	农业农村部门意见: （盖章） 经办人:　　　　　　　　　　 年　　 月　　 日					自然资源部门意见: （盖章） 经办人:　　　　　　　　　　 年　　 月　　 日
乡镇政府验收意见	(盖章) 负责人:　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 年　　 月　　 日
备 注

附件7

农村宅基地审批流程

　

附件8

东海县《建设工程规划许可证》申请表

申请人姓名			建设位置
用地面积（㎡）			用地性质
建筑面积（㎡）			房屋层数
房屋结构			房屋用途
四至范围 （四邻意见）	东			南
	西			北
申请人承诺	本人承诺对提交的申请材料实质内容的真实性负责并依法承担相应法律责任。			申请人 签字
平面示意图：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 N			村民委员会意见： 负责人： 年　 月　 日
			乡镇职能机构意见： 负责人: 年　 月　 日
现场勘察意见： 勘察人：　　　　　　　　　　　　　 年　　 月　　 日			乡镇人民政府意见： 负责人：　　　　　　　　　　　 年　 月　 日

附件9

建设工程竣工规划核实申请表

建设单位（个人）
建设项目名称
建设位置
联系人		联系方式
建设工程规划 许可证编号
申请核实项目简要说明（是否按批建规定施工及是否改变原设计图纸）
申报单位（个人）承诺	本申报单位（个人）郑重承诺如下： 　 1、申请人申报的所有文件、单证和资料是准确、真实、完整 和有效的； 　 2、申请人申报的所有复印件均与原件核对，完全一致； 　 3、申请人承诺接受有关主管部门为审核本项目而进行的必要 核查。 如有违反上述承诺及国家法律、法规规定的行为，申请人将承 担由此带来的一切法律责任。 申请单位（个人）签字： 　年　　　 　 月　　　 日

需报送材料：

1. 户口本、身份证复印件

2. 建设工程规划许可证复印件（含附件）

3. 建设项目竣工测量报告

4. 土地使用证复印件

附件10

建设工程竣工规划核实意见
	编号：
建设单位（个人）
建设项目名称	住 宅
建 设 位 置
建 设 规 模	平方米（*层）
规划核实意见
附件及备注	附件：1.申请表；2.个人有效证件复印件；3.乡村建设规划许可证；4.竣工测量图。
核实机关：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 核实日期：

相关解读：《东海县民房规划建设管理办法》政策解读